2008-归位之年

2007年已过去，几乎所有人都在这一年感受到了资本的涌动与澎湃，将这一年的中国经济的发展概括为“从偏快走向偏热”并不失贴切，******的宏观调控力度已从“稳中趋紧”转变“从紧”。而转型中的房地产市场，伴随中国经济的发展，经历二三季度惊人的涨价躁动后，也正常面临着严苛的调控措施和市场整顿。

    2008年转眼已到，这将是对中国政治、社会、经济至为关键的一年，十七大报告中“从转变经济增长到转变经济发展方式”和“完善***市场经济体制”方针对经济发展有重要指导意义。同时2008年也将是中国房地产市场的归位之年，这是我们对未来趋势的判断和期待。

    “归位”是转型的延续，也是行业转型方向明确后的深入发展。2007年的转型引导市场从一元供应体系转向二元供应体系，从单向度价值追求转向多方利益兼顾和谐发展。经历了从政策到现实的等待后，2008年保障型住宅供应开始进入市场，9070结构的产品也将成为主流。

   某种程度上，2007年房地产价格与***急剧膨胀和部分城市出现严***市泡沫印证了旧的发展模式难以为继，一味把房地产作为财政工具、资本工具、***工具的发展方式受到******强行干预是必然的，否则，超级运行的市场必将崩溃。2008年正是房地产市场终结“追高求大”回归价值本位的一年。

    表现一：***职能从重经营向重管理归位

   各地***尤其是城市***在地方经济发展中一直都是经营者角色。从经营国有企业到经营城市，***都比较偏重于市场主体地位，同时***财政收入构成也主要在国企利润和土地出让金之间转换。十七大***强调财税改革对转变经济发展方式特别重要，近两年***出台了一系列调整财税的政策，如提高资源税、调整出口退税、规范地方***土地收入、加大***财政转移***，并且财政支出更多用于改善民生，推进基本公共服务。

   预计2008年还会有更多有助于转变经济发展方式的财税政策，财政从经济建设向公共财政的转型将改变***在房地产市场的参与方式，就是从重经营转向重管理，着眼于房地产市场制度建设、市场治理与保障型住宅规划、建设和销售。

    表现二：房地产企业策略从资本运营向客户运营归位

   2007年是房地产企业财富急剧膨胀的一年，土地储备构成***重要的上市筹码，其储备量增加也推动房地产企业***上涨，高市值房地产上市企业迅速融资圈地，扩大土地储备同时大幅推高地价。房地产直接成为资本工具，资产价值重估的财富效应下房地产企业与***和楼市的***者一样狂热。不过在2007年十一前后市场形势发生了逆转。由于国内外***环境影响，***者开始警惕房地产市场泡沫化风险，房贷新政直接挤压换房、***和投机性的房地产需求，房地产企业面临上行乏力后援背离的困境。近期房地产***仍只见收紧未见松动，高膨胀率逼迫下2008年宏观调控会更加严格，***基于价格快速上涨的***投机者市场信心必然相当困难，能否赢得自住客户对产品价值的认同将至关重要。

   2008年房地产企业运营策略***会回归自住客户经营，更多以房地产作为住宅产品的属性面向市场，而不是仅基于土地价格膨胀带来的溢价获得销售力和利润，必须关注房地产居住功能，调整房地产产品结构适应主流置业者需求。

    表现三：置业需求从***投机向改善居住归位

   近年来房价持续上涨使房地产需求结构发生了深刻变化，原主流置业群体置业需求被大量挤出房地产市场，相当部分刚性需求向二手市场转移，***性.置业需求成为市场主导。2007年由于流动性过剩背景下大量资金流入楼市，***需求集中释放快速推高房价并形成***产品价值自我膨胀循环，财富效应推动下房地产市场高速运行，部分城市需求结构向投机倾斜。***以房贷新政强行干预，直接打击多次置业的***和投机需求，估计2008年该新政持续。另一方面，9070户型结构产品也不支持高层次需求，显然房地产市场需求***向下转移，回归普通市民尤其是中产***居住需求。

   2008年自住需求的重新***将成为楼市关键问题，房地产企业需合理调整价格策略和销售策略适应新客户的置业需求，另一方面***与投机需求退出市场，置业者如何在经历一轮房价上涨后的调整期确立理性价格预期将是2008年房地产市场***值得关注的问题。

    必须强调，我国的城市化正高速发展，房地产业繁荣期刚刚到来，谈论行业拐点为时尚早。目前的房价波动是市场各方期望的上行、偏离、归位，高位回调只是房地产向基本价值归位的表现，******的宏观调控将延续和巩固房地产市场长期繁荣。

     我们的乐观首先基于持续发展的宏观经济形势，目前普遍预期 2008年仍将有11%左右的经济增长，而******提出的“又好又快”强调了对经济发展质量和综合效益的要求，也将有助于宏观经济长期平稳发展，国内城市居民的住房需求仍将继续扩大，这将有利于房地产产业基础的稳固。

     近期关于“拐点”的讨论多误将市场波动周期与产业发展周期混淆，事实上市场波动是产业发展过程中的必然，不会对房地产需求产生根本性影响。

     但同时我们认为***的调控策略应持谨慎态度，避免矫枉过正。以房地产在民生保障和财税运转方面的特殊地位，市场回调幅度应以无伤主体置业者为度。

     另一方面房地产企业当谨慎其资金运营，多数企业可能面临在一段时间内面临“钱紧地松”的局面，其中的挑战和机遇都非常巨大，关键就在资金链，预计 2008年企业合作、并购和***交易活动将更活跃。

总之， 2008当是归位之年，我们应乐观且谨慎