——国外土地集约化利用借鉴
在过去的教科书上，我们一度曾经以“地大物博、资源丰富”和“人口众多”唤起国人的自豪感，而现在我们大家都业已深刻认识到，其实这些都不能成为我们骄傲的资本。因为“地大物博、资源丰富”其实不符合我国国情，而“人口众多”反而是我们应当注视的题。
为了解决土地资源的合理利用问题，国家近年来采用了“退耕还林”、“退牧还草”等一系列有力措施，收到了明显成效。随着生态保护意识和可持续发展观念的不断增强，发达国家近年来也在反思他们在工业化、城市化过程中的非理性扩张对自然资源，特别是对土地资源所造成的浪费与破坏。目前，不少国家都已经在土地规划的编制与实施管理等方面探索出了一条适合自己国情的发展道路。不仅如此，各国政府还通过法律，不断规范人们在土地取得、保有、使用等方面的行为，限制人们对土地的过度占有，促进对土地的节约、集约使用。人多地少是中国的基本国情。保护土地更是关乎中华民族生存与发展，关系广大人民群众根本利益的大事。如何让土地利用由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从严从紧供地转变、由约束性不强的管理向依法严格管理转变，这些问题都值得我们研究与重视。为此，笔者特别搜索了一组国外是如何集约化利用土地的稿件，以供参考。
一、求同篇
欧美国家的城市建设和城市土地利用格局、方式及土地集约利用程度各具特点，互不相同，但城市发展水平和城市发展历程却无多少差异，在城市土地集约利用的变化特征上也基本相同
为土地减压 让日子变好
法国巴黎、德国汉堡、美国芝加哥、英国伦敦等大都市都经历了城市化初始阶段的高度集中到城市化成熟阶段的空城化的发展过程。第二次世界大战后，城市人口随经济复兴而增长集中，导致了以疏散为中心的城市规划调整，控制城市的高度集约利用。但自20世纪50－60年代起，又出现了城市人口减少、郊区人口增加的逆城市化现象，导致市区衰退，趋向荒凉，税收减少；而且昼夜人口差别大。大多发达国家都面临了市区就业与人口矛盾大这一问题，随着经济发展，慢慢也就将“疏散”政策再次改为吸引居民回市中心就业、定居的方针。
市区土地集约利用
芝加哥是美国的第二大城市，位于美国中西部密执安湖的西岸，也是美国高层建筑的故乡，在现代建筑史上占有重要地位，“芝加哥学派”在建筑史上颇具影响。芝加哥相对纽约发展较晚，1840年人口只有5000多人，而纽约已是人口达40万的海港城市了。但芝加哥人口迅速增长，至1890年，人口已近180万。1893年，芝加哥举行了世界性的万国博览会，兴建了许多高大的公共建筑，坐落在密执安湖一侧的芝加哥市中心是因一条环绕老商业中心区的高架快速公交系统而繁荣的，拥有4万多间客房，140多家大银行、全国保险公司、政府机关、证券大楼主要集于此。面积仅1．6平方公里的土地上就业人口达80多万，其中，80％是乘坐交通工具上下班的。20世纪70年代初相继建设的大批高层建筑高度集约利用越来越稀缺的土地。但是闹市区高层林立，民众意见很多。为了改善环境，芝加哥和旧金山等城市都采用建筑容积率来控制。在芝加哥中心区，规划建议高层建筑不得超过40－50层。如在建筑基地内留出公共广场，在建筑物低层透空并向公众开放，或建筑上层向内收缩，其高度还可以增加。
居住用地集约利用
变化呈现市区居住用地减少，郊区居住用地增大的趋势。人口、工业、经济的高度集中导致出现城市病，居住环境恶化，城市居住条件不能符合居民现代生活质量水准。而且拥挤的城市用地发展受到很大限制，于是，人们离开城市市区到郊区寻找更优越的居住环境。欧美各国在城市规划的调整过程中都是通过具体措施加速居住的郊区化，并对居住用地的开发强度给予一定的限制。德国汉堡是德国和欧洲的最大港口城市、世界性的商业贸易金融城市和最大工业基地之一，是国际性的休养和娱乐城市。该市在居住用地的集约利用上是通过居住面积密度来控制的。居住面积密度实际就是居住用地容积率，既反映了建筑容量，又表达了土地容量，是土地利用集约度衡量的一个重要指标。此外，在汉堡及其周围地区的发展模型中，还有一个密度分配模型。这个模型规定，在有快速铁路客运的轴线上的居住区，居住密度较高，且靠近快速火车站步行时间不到5分钟的范围内允许更高密度住宅，反之逐渐降低。居住面积密度同时还间接地决定着建筑类型和住宅形式。如该密度小于0．6时，允许采用不同的居住形式混合修建；为0．9时，只能采用多层或高层，停车场也要采用高层建筑；为1．3时，要求采用十分集中的住宅布局，停车场设在地下，用以在地面留出更多的绿地。
工业搬出市中心
巴黎是法国最重要和完备的工业区，工业基础强大、项目齐全、劳动力丰富、交通便捷，但这也进一步加剧了工业在巴黎集中的速度和程度。工业和居住混合的情况，带来了对土地需求的持续增加，也导致了地价大幅上扬。随着地价的不断飙升，工业成本也不断增加，工业建筑不得不向高层发展，巴黎的城市环境也因此受到了严重的污染。因此，严格控制工业的集中，将工业向其他城市疏散，已成为巴黎市政规划当中的一项重要任务。由于单一市中心会给城市的土地利用带来较大压力，为此，很多发达城市为了减轻办公和商业活动以及交通对市中心的压力，平衡城市土地的利用强度，纷纷采取了建设城市副中心的政策。巴黎就在它的近郊建了9个郊区中心(副中心)；德国汉堡市为了满足办公商业用房剧增的需求，同时避免由高度集中而产生弊病，也专门在距离市中心6公里的地方新建了“北商业城”，作为市级辅助中心。淮南市中小工业企业的“退城进园”或许正是借鉴了这一方略。
二、农村篇
阿根廷是世界农牧业大国之一，在其每年的出口总值中，农产品及其加工产品大约占40％至50％。阿根廷的农业得以迅速发展，除去土地和气候的自然优势外，还有
靠专业公司占尽先机
阿根廷粮食产区的情况与我国的东北地区比较相似。在单位土地的产量上，我国东北地区稍高于阿根廷粮区，但我们在单位土地上的资金和劳力投入也大大高于阿根廷，因此从经营效益上比较，阿根廷的农产品显然更具竞争力。土地规模化和经营专业化是阿根廷农业优势的来源之一。据阿根廷农业部门的统计，阿根廷农场的平均面积是美国农场的两倍。在阿根廷，100公顷以下的农场一般被认为是小农场，100至500公顷算是中型农场，500公顷以上才算大农场。有的大农场占地达数万公顷。近年来，阿根廷土地集中化的趋势在发展，中型农场日益消失，大农场进一步扩大。大型农场多采用公司式的经营模式，绝大部分大农场主都不在农村生活，一年当中也很少回农村。农场的经营委托给一位经理，经理主要负责资金管理、采购、销售及市场跟踪等。具体的农务则由一位农业经验丰富的工头负责，工头以下，又雇佣一批农业工人。在收割季节，可从外部聘请专业收割公司。近年来，阿根廷还出现了新式的农业公司。农业公司本身不一定拥有土地产权，而主要向农场主租土地。原先在农场工作的农业员工一般都保留。阿根廷的土地市场很发达，土地买卖价格和租赁价格灵活透明。农业公司在租到大片土地后，根据对国际粮食市场形势的预测，决定播种品种，然后组织播种、收割、确定出售时机。农业公司的员工各司其职，分别负责与银行、粮食交易所、外部服务公司打交道。具体的农业劳动则实施外包或者由原土地上的农业工头负责。这种经营模式不仅具有规模化和专业化的优势，在争取金融支持、把握市场信息、推广科技投入等方面也占尽了先机。
三、管制篇
通过法律和行政的手段，把宏观调控和微观管理有效结合起来，日本的土地利用形成了一个比较完善的体系
分区管制 严限买卖
日本的土地利用规划体系由国土综合开发规划、国土利用规划、土地利用基本规划和城市规划等部分构成。按层次分为全国规划，都、道、府、县规划和市、镇、村规划三级，每级规划都是对各自区域内国土利用合理组织所应采取的措施和设想。到目前为止，日本已完成了五次国土综合开发规划，根据各项公共事业的性质、建设地点以及计划的实施程度，对国土资源利用进行综合调整。为确保公共事业建设所需土地，日本制定了完整的计划，以确保土地开发的顺利进行；为了缓和土地的供需矛盾，日本政府鼓励建设高层公共住宅；为能充分利用土地，政府也鼓励合理开发地下空间，有效扩展城市容量，提高土地利用率。此外，日本还大力开发地下交通，发展地铁体系，以此扩展土地经济的供给能力。为防止城市的无序扩张，日本还实行了土地使用分区管制政策，严格控制农地转用。日本将城市区域划分为“市街化区域”和“市街化调整区域”，在市街化调整区域以外，将农地分为一、二、三类。原则上不许可一类农地转用，许可三类农地转用，当在三类农地中转用有困难或不适当时才准许二类农地转用。同时，日本还建立了一整套以限制土地交易为主要目的的土地交易管理制度。在该制度体系中，最重要的是土地交易审批制度，用以直接控制某些地区的地价水平及土地使用目的。日本的都、道、府、县各地方政府在自己的行政区范围内确定“限制区域”。限制区域一经确定，其时效一般为5年，过了5年后，或者重新确定该地区仍然为“限制区域”，或者自动取消。限制区域确定后，在这个区域内的土地交易如果面积超过一定的标准，就必须得到地方政府的批准。土地交易双方正式签订交易合同以前，必须向地方政府提出申请，政府对土地交易主要是从土地交易价格和土地使用目的两个方面进行审查。交易价格审查以交易土地附近的地价水平及政府确定的限制价格为依据，使用目的审查以城市规划要求为依据。
四、城市规划篇
美国的城市建设都是由专业机构先提出建议，专业管理部门审核，召开听证会，最后由当地议会通过
百年大计始于规划
美国的城市建设都是先规划再开发，没有规划一切无从谈起。同时，他们对城市规划的制定和执行也极为严格。在美国，大多数城市都设计有50年以上的总体规划，具体规划做得十分详细，花费的时间也相对较长，过程特别复杂。规划一旦确定后，很难随意更改。尽管城市规划不轻易决策，但一旦作出了决策，执行的效率则很高。目前，美国许多城市还在执行上世纪20年代制定的规划。
规划让企业慎重开发
规划制定后并非一成不变，如美国法律规定，房地产规划就必须每隔几年更新一次。当然，其他方面的建设规划更新也是容许的，只是程序同制定规划时一样复杂，即由专业机构提出建议，专业管理部门审核，召开听证会，最后由当地议会通过。所以，美国的城市规划、建设管理部门的工作难度较小，个人或企业要新建、扩建和改建厂房和住房，规划部门只需将方案与过去做的规划进行对照，有规定的即可操作，没有规定的则不能操作。如果一个开发商在未作规划的地方进行开发，就必须将自己设计的水、电、气、教育、卫生等方面的详细规划报批，在得到地方议会批准后方可实施。因此，企业要是想在未规划的地方进行开发，都会十分慎重。
配套设施规定明确
美国的城市规划对建筑的综合配套规定非常明确。在一个项目开发前，城市规划对综合配套作出了详尽的规定，低密度住宅区有几个消防栓，高密度住宅区有几个消防栓，每个消防栓的每分钟流量，每千名居民配备几名警察，几英亩社区公园，图书馆占多大面积，一切都标得清清楚楚，明明白白。对于新开发的区域，基础设施建设由开发商完成。但开发商必须将建设进度告知市政府公共事业局，以便安排水、电、气、通讯等相关企业按进度施工。对在建成区铺设新的管道或电缆，负责铺设任务的企业必须事先向市政府申请，公共事业局接到申请后再通知电力、电信、水、气、供热等有关部门和企业，以便统一协调安排。同时，还要召开必要的听证会，认为合理才能批准，这一过程必须在一定的时间内完成。
持久绿化注重保护
美国的城市十分注重绿化及树木保护。大多数城市规定，拥有独立屋的住户，每家土地的一部分要用于绿化，草坪要定期维护，否则将因有碍市容而被罚款。有关法律还规定，在建房的过程中，对原土地上的植物和动物物种不能破坏，对树木等要尽量移栽，或在其他地方以一定数量补上，更严格的要求是补齐同等数量的树木。在美国华盛顿，粗大的树木盘根错节，有些水泥人行横道表面都被年深日久的树根裹得紧紧的。在清晨和深夜，当你行驶在城区安谧的街道上，经常可以看到一群小鹿在母鹿的护送下穿越街道，走向树林。而在城市的最高点，安葬着华盛顿的设计师——法国人兰方，半人高的墓碑俯瞰着他亲手设计的美国首都。
五、房地产篇
在城市用地规划中，人口增长是必须考虑的，新加坡政府尤其关注在一个小区域内，人口密集与非密集地块之间的布局和平衡
严格依蓝图建设
新加坡政府在公共管理事务中起着绝对主导作用，国家发展部主管形态发展和规划，具体的职能部门是城市重建局，地区政府不具有规划职能。此外，新加坡政府还颁布了土地征用法和租金限制法，前者授权政府及其代理机构为了确保公共建设、居民住宅、商业和工业用地，可以按照固定价格征用私人土地；后者主要用于限制1947年以前建造的私人建筑价格，以免政府在翻新、扩建时无度增加建设成本。新加坡的城市规划分为概念规划蓝图和总规划蓝图两个层面。概念规划蓝图主要制定土地和交通的规划蓝图，这个蓝图让人们可以幻想未来30至50年后城市的样子。以此为总纲，再制定总体规划蓝图和控制性详规的法定文件。在这个蓝图当中，人口密集与非密集区域相关公共配套设施，交通网络，产业布局都有明晰的标记和详细的预算，蓝图垂直性考虑每一区域每年会发展到什么程度，在每个细分的小块，连容积率都有详细的规定。这个规划每五年会进行一次修改，届时将进行公示，专家和市民都可以提出自己的修改意见。在规划中，人口增长是必须考虑的，新加坡政府还尤其关注在一个小区域内，人口密集与非密集地块之间的布局和平衡。在新加坡，由于88％的土地都属国有，所以政府对土地使用的控制相当严格。全国的所有土地划分为近千个小区，每一小区内都有详细的土地规划。按照功能划分，土地使用分为5类：第一类是工业用地，工业用地通常以招标的形式供应；第二类是空白用地，空白用地主要指区域内居民的休闲活动空间；第三类是居住用地，居住用地通过规划将居民集中到不同区域后在区域内建立完整的配套措施，同时推行微型居住区计划，以尽量减少单一居住区规模，以控制区域内建筑的类型和密度；第四类是交通用地，交通用地以城市地下铁路系统用地为优先考虑；第五类是中心商业区用地，中心商业区用地以优先发展金融和商业为主，鼓励建筑高楼以促进土地资源的高度利用。目前新加坡工业用地的价格控制主要是通过调节土地的供应时间和供应量，最关键的是新加坡政府拥有土地的定价权。在城市建设中，新加坡政府一向很重视基础设施建设，这些基础设施建设的资金来源主要是两个方面，一是财政拨款，二是通过招标由投资者出资。例如，在开发工业园区时，园区内的基础设施就由项目开发商投资建设，公共设施建成后移交给有关的政府机构去管理。另外，在各国房地产开发过程中，动拆迁成本的不断上升助推了房价的上升，而新加坡在动拆迁方面有很多可供接见的对策和措施。具体而言，新加坡政府搞好动拆迁有两方面成功的因素：其一是人们搬到新的地方，必须要比他们以前居住的地方好；其二是动拆迁的同时在老地方保留人们的一些记忆在那里，不完全毁坏它。当市民看到自己生活的环境在不断变好，而已有的往日记忆没有消失的时候，即使伤感也会支持政府因为规划而导致的动拆迁行动，从而确保了新加坡房地产的健康和有序发展。
六、特大项目建设篇
在认识到满足城市社会需求的同时也是在增强自己的经济竞争力后，荷兰政府在城市规划建设引入了全球资本,借以提高土地利用率
引外资打造“世界城市”
特大项目的建设不仅要覆盖土地的区域规划，同时也会超越城市或地区的地域管辖，往往涉及国家总体规划和全局性城市未来发展的战略。它以国家立项为发起方，以地方政府、相关企业经济合作为主要的参与者，但由于特大建设项目经常超出市政府的财力所及，所以地方政府也需要寻求私人企业和中央政府的合作，新兴的公私合作伙伴关系即为其中一种。在荷兰，为了促进大型基础设施项目的建设，国家通过立法建立了公私合作伙伴关系(PPP)。此外，欧盟也通过制定《欧洲空间发展展望》(ESDP)，将欧盟的意图渗入到成员国或地方规划之中。鹿特丹的中央车站项目是荷兰的特大建设项目之一。20世纪90年代中期，该项目曾被视为能够强化鹿特丹这个海港城市国际地位的六大“战略性”项目之一。荷兰政府计划在中央火车站周围的大片土地上进行重建与商业开发，特别是要建设大量有利于复兴城市经济的服务性和娱乐性项目，并将旧车站改建成现代化大型综合交通换乘枢纽。为了实施此项计划，荷兰中央政府、鹿特丹市、荷兰铁路公司，以及多家对项目区域和城市开发有兴趣的财团、私人公司等，共同建立起了“合作伙伴关系”，并指定了一家英国城市设计公司所属的建筑师事务所负责项目的总体规划与设计。该项目的开发时间长达18年，计划分三个阶段进行实施：第一阶段是完善和扩建铁路车站；第二阶段是改造和新建车站周围城市街区之间的配套工程；第三阶段是完成65万平方米的相关房地产开发项目。在设计之初，荷兰政府曾酝酿成立一个联合项目开发集团公司，以便将各项规划、建设权限纳入同一个企业名下，方便管理。但因项目的内容复杂和工期过长，这一设想未能实现。后来，荷兰政府将规划与建设工作一分为二，由荷兰铁路公司负责铁路车站和交通枢纽的施工与建设，由鹿特丹市议会进行具有营利性质的房地产开发。项目的初期规划设计历经了4年的时间，总体规划于2001年4月问世。建设阶段的启动，也预示了该项目由此成为荷兰推广“世界城市”战略，大规模提高土地使用率的样板。随着时间的推移，荷兰政府认识到，合理利用城市土地能有效地增强城市经济竞争力，并由此提出了在城市规划建设中引入全球资本的思路。2002年，荷兰政府表示，随着项目建设的不断推进，新的财政预算中将有超过半数的资金用于确保城市街道的建设和维持社会治安。为了保持古老的文化风貌，老的火车站已被确定为“遗产建筑”，“本土”建筑师取代了“海外”的建筑师，负责下一阶段的城市规划和设计。项目的整体预算也从最初的8.75亿欧元降到了4.1亿欧元，不足的部分则全部通过引进国际资本进行补充。
七、监督篇
因为市场本身无法产生一个合理、有效的土地使用机制，所以在英国，几乎所有的开发与建设都必须得到
政府首肯 民众赞成
英国的城市土地规划由完善的法规体系和执法系统构成。其立法系统包括制定城市土地利用规划法案和编制具有法律约束力的开发规划；其执法系统则是指以签发规划许可控制地区的土地开发活动。英国规划法明确指出，除少数例外，所有的开发与建设都必须通过规划得到政府的批准。这是因为市场本身无法产生一个合理的、有效的土地使用机制，无法做到既能在短期内解决对空间合理的要求，又能满足未来发展的长期需要。政府部门必须参与土地的分配，在再分配过程中对近期和远期的要求进行平衡，在不同利益集团之间进行平衡。在英国，每一种类型的开发规划编制过程，几乎都有法定的公众参与程序。其形式分为公众评议、公众审查、公众讨论、公众审核、公众意见等。这项规定不仅促使规划者在规划之初就必须考虑到绝大多数市民的利益，也让公众、投资者和开发商都能方便、有效地了解被开发地区的整体投资环境和其他相关事宜。这套完整的民主监督制度，保证了土地利用能按城市规划的要求有序展开。
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